Ako vypočítať výnosnosť nehnuteľnosti
Praktický návod, ako rátať hrubú a čistú výnosnosť nehnuteľnosti, ktoré náklady zahrnúť a prečo nestačí porovnať len nájom s kúpnou cenou.
Výnosnosť nehnuteľnosti je prvý filter, ktorý ukáže, či investícia stojí za hlbšiu analýzu. Nestačí však poznať ročný nájom. Investor potrebuje rozlíšiť hrubý výnos, čistý výnos a návratnosť vlastného kapitálu.
Hrubý výnos je len orientačný začiatok
Hrubý výnos vypočítate ako ročné nájomné vydelené kúpnou cenou nehnuteľnosti. Ak byt stojí 180 000 eur a ročný nájom je 10 800 eur, hrubý výnos je 6 %.
Toto číslo je rýchle, ale nehovorí nič o poplatkoch, fonde opráv, poistení, dani, prázdnych mesiacoch ani budúcich opravách.
Čistý výnos ukazuje realitu investície
Čistý výnos počíta s ročným nájmom zníženým o prevádzkové náklady a rezervy. Do výpočtu patria najmä náklady vlastníka, správa domu, fond opráv, poistenie, daň z nehnuteľnosti a rezerva na neobsadenosť.
Ak po odpočítaní nákladov ostane z ročného nájmu 7 800 eur, čistý výnos pri cene 180 000 eur je 4,33 %. To je oveľa presnejší údaj pre porovnanie lokalít.
Výnosnosť porovnávajte s rizikom
Vyšší výnos často znamená aj vyššie riziko: slabšiu lokalitu, starší dom, horšiu likviditu alebo náročnejšiu správu nájomníkov. Preto má zmysel sledovať výnos spolu s cash flow, LTV a technickým stavom.
- porovnávajte čistý výnos, nie iba hrubý výnos,
- počítajte rezervu na opravy a prázdne mesiace,
- sledujte výnos portfólia priebežne, nie len pri kúpe,
- pri financovaní úverom oddeľujte výnos nehnuteľnosti od ROI vlastných peňazí.
Preklady článku
Chcete mať tieto čísla pod kontrolou?
Wismeo pomáha sledovať cash flow, hypotéky, výnosy a dokumenty realitného portfólia na jednom mieste.
Pozrieť Wismeo