Ako vypočítať cash flow investičnej nehnuteľnosti
Praktický postup, ako si realitný investor vypočíta mesačný cash flow, ktoré náklady nesmie vynechať a prečo nestačí pozerať iba na nájom.
Cash flow je mesačný rozdiel medzi tým, čo nehnuteľnosť zarobí, a tým, čo reálne stojí. Pri investičnom byte rozhoduje o tom, či portfólio zvládne výpadky nájomníka, rast úrokov alebo nečakané opravy.
Základný vzorec
Najjednoduchší výpočet je: mesačný nájom mínus splátka hypotéky mínus pravidelné mesačné náklady mínus rezerva na ročné a nepravidelné výdavky.
Ak byt prenajímate za 850 eur, hypotéka je 520 eur, správa a energie 140 eur a mesačná rezerva 80 eur, čistý cash flow je približne 110 eur mesačne.
Náklady, ktoré investori často podcenia
Najčastejšia chyba je rátať iba nájom a splátku hypotéky. Takýto výpočet vyzerá dobre na papieri, ale nezachytí realitu vlastníctva.
- fond opráv, správa domu a energie platené vlastníkom,
- poistenie nehnuteľnosti a domácnosti,
- daň z nehnuteľnosti a prípadné miestne poplatky,
- obdobia bez nájomníka, marketing a drobné opravy,
- rezerva na výmenu spotrebičov alebo väčšie technické zásahy.
Prečo sledovať cash flow priebežne
Cash flow nie je jednorazový výpočet pri kúpe. Mení sa pri refixácii, zmene nájomného, rekonštrukcii aj pri raste prevádzkových nákladov.
Wismeo je navrhnuté práve na to, aby investor videl cash flow naprieč celým portfóliom, nie iba v jednej tabuľke pri nákupe.
Chcete mať tieto čísla pod kontrolou?
Wismeo pomáha sledovať cash flow, hypotéky, výnosy a dokumenty realitného portfólia na jednom mieste.
Pozrieť Wismeo