Čo je kapitalizačná miera a ako používať cap rate pri nehnuteľnostiach
Vysvetlenie cap rate pri investičných nehnuteľnostiach, rozdiel oproti ROI a praktický príklad výpočtu kapitalizačnej miery.
Kapitalizačná miera, často označovaná ako cap rate, porovnáva čistý prevádzkový výnos nehnuteľnosti s jej hodnotou. Investorovi pomáha rýchlo porovnať nehnuteľnosti bez ohľadu na to, ako ich financuje.
Základný vzorec cap rate
Cap rate = ročný čistý prevádzkový výnos delený hodnotou nehnuteľnosti. Ak byt po nákladoch prináša 8 000 eur ročne a jeho hodnota je 200 000 eur, kapitalizačná miera je 4 %.
Do čistého prevádzkového výnosu sa zvyčajne nepočíta splátka úveru. Cieľom je hodnotiť samotnú nehnuteľnosť, nie konkrétnu štruktúru financovania.
Cap rate nie je ROI
ROI meria návratnosť vlastných peňazí investora. Cap rate meria výnosovosť aktíva. Dve nehnuteľnosti môžu mať rovnaký cap rate, ale odlišné ROI podľa výšky akontácie, úroku a úveru.
Preto je cap rate dobrý filter pri porovnaní aktív, zatiaľ čo ROI ukazuje, ako efektívne pracuje konkrétny kapitál investora.
Ako cap rate interpretovať
Nízky cap rate býva typický pre silné lokality s vyššou likviditou a očakávaním rastu hodnoty. Vyšší cap rate môže byť atraktívny, ale často nesie vyššie riziko nájomníka, technického stavu alebo horšej predajnosti.
- porovnávajte podobné typy nehnuteľností v podobných lokalitách,
- nepoužívajte cap rate bez rezervy na opravy a neobsadenosť,
- sledujte, či vyšší výnos nekompenzuje iba vyššie riziko,
- v portfóliu kombinujte cap rate s cash flow a LTV.
Preklady článku
Chcete mať tieto čísla pod kontrolou?
Wismeo pomáha sledovať cash flow, hypotéky, výnosy a dokumenty realitného portfólia na jednom mieste.
Pozrieť Wismeo