Co je kapitalizační míra a jak používat cap rate u nemovitostí
Vysvětlení cap rate u investičních nemovitostí, rozdíl oproti ROI a praktický příklad výpočtu kapitalizační míry.
Kapitalizační míra, často označovaná jako cap rate, porovnává čistý provozní výnos nemovitosti s její hodnotou. Investorovi pomáhá rychle porovnat nemovitosti bez ohledu na způsob financování.
Základní vzorec cap rate
Cap rate = roční čistý provozní výnos dělený hodnotou nemovitosti. Pokud byt po nákladech přináší 8 000 eur ročně a jeho hodnota je 200 000 eur, kapitalizační míra je 4 %.
Do čistého provozního výnosu se obvykle nepočítá splátka úvěru. Cílem je hodnotit samotnou nemovitost, ne konkrétní strukturu financování.
Cap rate není ROI
ROI měří návratnost vlastních peněz investora. Cap rate měří výnosovost aktiva. Dvě nemovitosti mohou mít stejný cap rate, ale odlišné ROI podle výše akontace, úroku a úvěru.
Cap rate je proto dobrý filtr při porovnání aktiv, zatímco ROI ukazuje, jak efektivně pracuje konkrétní kapitál investora.
Jak cap rate interpretovat
Nízký cap rate bývá typický pro silné lokality s vyšší likviditou a očekáváním růstu hodnoty. Vyšší cap rate může být atraktivní, ale často nese vyšší riziko nájemníka, technického stavu nebo horší prodejnosti.
- porovnávejte podobné typy nemovitostí v podobných lokalitách,
- nepoužívejte cap rate bez rezervy na opravy a neobsazenost,
- sledujte, zda vyšší výnos jen nekompenzuje vyšší riziko,
- v portfoliu kombinujte cap rate s cash flow a LTV.
Překlady článku
Chcete mít tato čísla pod kontrolou?
Wismeo pomáhá sledovat cash flow, hypotéky, výnosy a dokumenty realitního portfolia na jednom místě.
Prohlédnout Wismeo