Jak vypočítat výnosnost nemovitosti
Praktický návod, jak počítat hrubou a čistou výnosnost nemovitosti, jaké náklady zahrnout a proč nestačí porovnat jen nájem s kupní cenou.
Výnosnost nemovitosti je první filtr, který ukáže, zda má investice smysl pro hlubší analýzu. Nestačí ale znát roční nájem. Investor potřebuje rozlišit hrubý výnos, čistý výnos a návratnost vlastního kapitálu.
Hrubý výnos je jen orientační začátek
Hrubý výnos vypočítáte jako roční nájemné vydělené kupní cenou nemovitosti. Pokud byt stojí 180 000 eur a roční nájem je 10 800 eur, hrubý výnos je 6 %.
Toto číslo je rychlé, ale neříká nic o poplatcích, fondu oprav, pojištění, dani, prázdných měsících ani budoucích opravách.
Čistý výnos ukazuje realitu investice
Čistý výnos počítá s ročním nájmem sníženým o provozní náklady a rezervy. Do výpočtu patří zejména náklady vlastníka, správa domu, fond oprav, pojištění, daň z nemovitosti a rezerva na neobsazenost.
Pokud po odečtení nákladů zůstane z ročního nájmu 7 800 eur, čistý výnos při ceně 180 000 eur je 4,33 %. To je přesnější údaj pro porovnání lokalit.
Výnosnost porovnávejte s rizikem
Vyšší výnos často znamená i vyšší riziko: slabší lokalitu, starší dům, horší likviditu nebo náročnější správu nájemníků. Proto dává smysl sledovat výnos spolu s cash flow, LTV a technickým stavem.
- porovnávejte čistý výnos, ne jen hrubý výnos,
- počítejte rezervu na opravy a prázdné měsíce,
- sledujte výnos portfolia průběžně, ne jen při koupi,
- při financování úvěrem oddělujte výnos nemovitosti od ROI vlastních peněz.
Překlady článku
Chcete mít tato čísla pod kontrolou?
Wismeo pomáhá sledovat cash flow, hypotéky, výnosy a dokumenty realitního portfolia na jednom místě.
Prohlédnout Wismeo