Jak vypočítat cash flow investiční nemovitosti
Praktický postup, jak si realitní investor vypočítá měsíční cash flow, které náklady nesmí vynechat a proč nestačí sledovat jen nájem.
Cash flow je měsíční rozdíl mezi tím, co nemovitost vydělá, a tím, co reálně stojí. U investičního bytu rozhoduje o tom, zda portfolio zvládne výpadky nájemníka, růst úroků nebo nečekané opravy.
Základní vzorec
Nejjednodušší výpočet je: měsíční nájem mínus splátka hypotéky mínus pravidelné měsíční náklady mínus rezerva na roční a nepravidelné výdaje.
Pokud byt pronajímáte za 850 eur, hypotéka je 520 eur, správa a energie 140 eur a měsíční rezerva 80 eur, čistý cash flow je přibližně 110 eur měsíčně.
Náklady, které investoři často podcení
Nejčastější chyba je počítat jen nájem a splátku hypotéky. Takový výpočet vypadá dobře na papíře, ale nezachytí realitu vlastnictví.
- fond oprav, správa domu a energie placené vlastníkem,
- pojištění nemovitosti a domácnosti,
- daň z nemovitosti a případné místní poplatky,
- období bez nájemníka, marketing a drobné opravy,
- rezerva na výměnu spotřebičů nebo větší technické zásahy.
Proč sledovat cash flow průběžně
Cash flow není jednorázový výpočet při koupi. Mění se při refixaci, změně nájemného, rekonstrukci i při růstu provozních nákladů.
Wismeo je navrženo právě na to, aby investor viděl cash flow napříč celým portfoliem, ne jen v jedné tabulce při nákupu.
Chcete mít tato čísla pod kontrolou?
Wismeo pomáhá sledovat cash flow, hypotéky, výnosy a dokumenty realitního portfolia na jednom místě.
Prohlédnout Wismeo